Tout ce qu’il faut savoir sur le crowdfunding immobilier avec Anaxago

Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs d'accéder à des projets autrefois réservés aux professionnels. Découvrons les opportunités et performances offertes par Anaxago.

📊 À retenir

Depuis 2012, Anaxago a permis de financer 238 opérations immobilières pour un total de 540 millions d'euros investis, avec un taux de rendement interne net constaté de 9,8% par an.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un concept qui permet à des investisseurs particuliers de participer au financement de projets immobiliers d'envergure, auparavant réservés aux grands groupes et institutionnels. Cette forme de financement participatif ouvre de nouvelles opportunités pour les épargnants souhaitant diversifier leurs placements tout en contribuant au développement de l'immobilier.

Différents types de crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes, chacune ayant ses propres caractéristiques et implications. Voici les principaux types :

Dette privée

Dans ce cas, l'investisseur prête de l'argent à l'opérateur immobilier en échange d'une rémunération sous forme d'intérêts. Cette formule est souvent utilisée pour financer des opérations de promotion ou de réhabilitation immobilière.

Private equity

Ici, l'investisseur devient actionnaire du véhicule d'investissement créé pour l'opération immobilière. Il est ainsi directement intéressé à la marge et à la plus-value réalisée lors de la cession de l'actif.

Crowdequity

Dans le cadre du crowdequity, l'investisseur acquiert des actions de la société promotrice immobilière elle-même. Cette formule est moins fréquente dans l'immobilier mais offre potentiellement des rendements plus élevés.

Chiffres clés du crowdfunding immobilier avec Anaxago

Anaxago, l'une des principales plateformes de crowdfunding immobilier en France, affiche des résultats prometteurs :

• 238 opérations immobilières financées depuis 2012
• 540 millions d'euros investis
• Un TRI net constaté de 9,8 % par an (au 31/05/2023)

Ces chiffres témoignent de l'intérêt grandissant des investisseurs pour ce mode de financement alternatif et des performances attrayantes qu'il peut générer. Avec sa plateforme sécurisée, Anaxago permet aux épargnants d'accéder à des projets d'envergure tout en bénéficiant d'un accompagnement sur mesure.

Les avantages du crowdfunding immobilier avec Anaxago

Le crowdfunding immobilier sur la plateforme Anaxago offre de nombreux avantages aux investisseurs désireux de diversifier leurs placements. Outre la perspective de rendements attrayants, cette solution permet d'accéder à des opportunités d'investissement généralement réservées aux institutionnels.

Des performances historiques solides

Au 31 mai 2023, Anaxago a réalisé une performance annuelle immobilière de 9,8% en moyenne, sur la base d'un montant total investi de 850 millions d'euros depuis le lancement de la plateforme. Ces chiffres témoignent de la solidité des opérations financées et de la rigueur de la sélection opérée par les équipes d'analyse d'Anaxago.

Une diversification entre dette privée et capital-investissement

La plateforme permet aux investisseurs de se positionner à la fois sur des projets de dette privée et de capital-investissement immobilier. Cette approche duale offre une diversification accrue des placements, tout en s'adaptant aux différents horizons et objectifs patrimoniaux de chacun.

Dette privée

Les opérations en dette privée consistent à prêter des fonds à l'opérateur immobilier en contrepartie d'une rémunération fixe sur une durée déterminée. Ce type d'investissement convient aux profils cherchant à percevoir des revenus réguliers à relativement court terme.

Capital-investissement immobilier

En investissant en capital, les contributeurs détiennent des parts du véhicule d'investissement et bénéficient ainsi d'une quote-part de la plus-value réalisée lors de la revente de l'actif immobilier sous-jacent. Cette approche s'adresse davantage aux investisseurs privilégiant la recherche de valorisation du capital sur le long terme.

Une plateforme digitale sécurisée

Enfin, Anaxago met à disposition des épargnants une plateforme 100% numérique conçue pour simplifier le processus d'investissement et offrir une expérience transparente et sécurisée de bout en bout. L'interface permet de suivre l'avancement des projets, consulter les reportings réguliers et interagir aisément avec les équipes dédiées.

Les types d'opérations et leur rentabilité

Chez Anaxago, les investisseurs ont accès à une sélection rigoureuse de projets immobiliers rentables. Les opportunités couvrent principalement deux types d'opérations : la promotion et la réhabilitation immobilière.

Opérations de promotion immobilière

Bien que ce soit un secteur moins privilégié ces dernières années, Anaxago propose parfois des projets de promotion immobilière, consistant à financer le développement et la construction de nouveaux biens immobiliers. Les promoteurs se tournent vers le crowdfunding pour renforcer leurs fonds propres et disposer des capitaux nécessaires pour lancer leurs programmes immobiliers.

Opérations de réhabilitation immobilière

Les projets de réhabilitation immobilière occupent une place de choix sur la plateforme. Il s'agit d'investir dans la remise en état et la rénovation de biens immobiliers existants, sans procéder à leur destruction. Cela peut concerner la transformation de bâtiments industriels en immeubles résidentiels, la mise aux normes de l'isolation, de la plomberie et de l'électricité, ou encore l'amélioration générale du confort et de la salubrité.

Exemple de projet clôturé : Rue Laroche - Bordeaux

• Type : Dette privée
• Taux cible : 9,5 % par an
• Horizon cible : 6 à 18 mois
• Distribution : In fine
• Montant collecté : 4 100 100 €
• Date de clôture : 31/03/2022

Projet à rendement élevé : Miromesnil - Paris 8ème

• Type : Private Equity
• Taux cible : 11,4 - 12,4 % par an
• Horizon cible : 27 mois
• Distribution : In fine

Pour les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés, certains projets comme celui de Miromesnil dans le 8ème arrondissement de Paris offrent des taux cibles compris entre 11,4 et 12,4 % par an sur un horizon de 27 mois, avec une distribution in fine des gains à la fin de l'opération.

Analyse des risques liés aux projets immobiliers

Les risques associés à un projet immobilier font partie intégrante de son analyse. Anaxago ne prend pas cette question à la légère et applique un processus d'évaluation rigoureux pour sélectionner les meilleures opportunités d'investissement.

Grille d'évaluation des risques de projets

L'analyse effectuée par Anaxago se concentre sur quatre risques principaux : commercial, financier, administratif et technique. Chaque projet et chaque opérateur immobilier sont soigneusement évalués et notés de A à D selon ces critères. Si une note inférieure à C est attribuée, le projet n'est tout simplement pas retenu sur la plateforme.

Risque commercial

Le risque commercial est lié au taux de commercialisation global. Il correspond au nombre de lots (appartements, bureaux, etc.) vendus sur plan par le promoteur. Ce risque est fortement influencé par des facteurs tels que l'emplacement, la demande locale, le dynamisme économique et l'équilibre entre l'offre et la demande dans la région concernée.

Risque financier

Le risque financier est lié aux marges brutes de l'opération. Ces marges sont analysées afin de s'assurer qu'elles sont dans les normes du marché pour des projets de promotion immobilière d'envergure similaire. Un autre point clé est la qualité des financements bancaires obtenus, qui optimise la couverture financière globale du projet.

Risque administratif

Le risque administratif concerne l'acquisition du terrain par le promoteur, ainsi que la purge de tout recours juridique sur le permis de construire. Cette dernière étape protège les investisseurs en cas de blocage administratif empêchant la construction.

Risque technique

Le risque technique est relatif au coût de construction du projet. En France, ce coût varie selon la localisation géographique, mais avoisine généralement les 2 000 €/m² en région parisienne pour des logements haut de gamme. L'étude des garanties légales obtenues et de l'historique du promoteur vient renforcer cette analyse des risques techniques.

Notation des projets de A à D

Pour chaque projet, une notation globale allant de A à D est attribuée en fonction des résultats de l'analyse des quatre risques précédents. Seuls les projets notés C ou mieux sont retenus et proposés aux investisseurs sur la plateforme Anaxago. Cette sélection rigoureuse vise à offrir aux épargnants les opportunités les plus sûres et les plus prometteuses du marché.

Fiscalité des investissements en crowdfunding immobilier

Les modalités fiscales sont un élément clé à prendre en compte lors d'un investissement en crowdfunding immobilier. Les règles en vigueur varient selon la nature des titres acquis et du véhicule d'investissement choisi.

Titres de dette (obligations, minibons)

Par défaut, les revenus issus des titres de dette sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui se décompose comme suit :

• Prélèvement de 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux de 17,2%

Sur option, les ménages non-imposables ou appartenant à la seconde tranche d'imposition (11%) peuvent soumettre leurs revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, ils peuvent également bénéficier d'une dispense d'acompte de 12,8% si leur revenu fiscal de référence respecte certaines conditions. Les plus-values réalisées lors de la cession des titres de dette sont imposées au même taux de 30% l'année suivant leur réalisation.

Titres de capital (actions, parts sociales)

Les dividendes perçus sur des titres de capital sont également soumis au prélèvement forfaitaire unique, avec une imposition à la source de 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Comme pour les titres de dette, l'option pour le barème progressif reste possible. Les plus-values de cession suivent les mêmes règles fiscales que pour les titres de dette, avec une imposition au taux de 30% l'année suivant leur réalisation.

Dispositifs de défiscalisation

Lorsque l'investissement se concrétise par l'acquisition d'actions, de certificats d'investissement ou d'instruments de dette émis par des sociétés éligibles, l'épargnant peut bénéficier de dispositifs fiscalement avantageux :

• Logement des titres au sein d'un PEA ou PEA-PME, permettant une exonération d'impôt sur les dividendes et plus-values après 5 ans de détention (seuls les prélèvements sociaux restent dus)
• Réductions d'impôt au titre d'investissements dans des PME (ex : 150 0B-ter du Code général des impôts)

Les investissements réalisés via une plateforme de crowdfunding immobilier ne sont généralement pas retenus dans le calcul de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Exemples de projets financés et leurs performances

Anaxago a financé de nombreux projets immobiliers depuis son lancement en 2014, proposant aux investisseurs particuliers des opportunités de diversification dans le domaine de l'immobilier. Bien que ces projets présentent des rendements cibles attractifs, il est crucial de garder à l'esprit que comme tout investissement, ils comportent des risques inhérents. Examinons deux exemples emblématiques de projets financés par Anaxago et leurs performances réalisées.

Projet "Rue Laroche - Bordeaux"

Ce projet consistait en un prêt obligataire (dette privée) pour le financement d'une opération immobilière à Bordeaux. Les caractéristiques clés étaient les suivantes :

• Type de financement : Dette privée
• Taux cible : 9,5% par an
• Horizon d'investissement cible : 6 à 18 mois
• Montant collecté : 4 100 100 €
• Date de clôture : 31/03/2022

Avec un taux cible de 9,5% par an et un horizon relativement court, ce projet offrait aux investisseurs une perspective de rendement intéressante sur une période raisonnable. Cependant, il convient de souligner que les taux cibles annoncés ne constituent pas une garantie de performance et que les risques inhérents à l'investissement immobilier demeurent présents.

Projet "JMI - Paris 6ème"

Cette opération immobilière située dans le 6ème arrondissement de Paris a également été financée par Anaxago sous forme de dette privée. Les détails clés :

• Type de financement : Dette privée
• Taux cible : 9% par an
• Horizon d'investissement cible : 36 à 46 mois
• Montant collecté : 11 700 000 €
• Date de clôture : 14/10/2022

Bien que le taux cible soit légèrement inférieur à celui du projet "Rue Laroche - Bordeaux", l'horizon d'investissement plus long offrait aux investisseurs la possibilité de percevoir des revenus réguliers sur une période plus étendue. Néanmoins, un horizon plus long implique également une exposition accrue aux risques potentiels liés au marché immobilier et à l'évolution des conditions économiques générales.

Performances réelles et risques

Il est important de noter que les taux cibles annoncés pour ces projets ne constituent pas des garanties de performance. Les rendements réels peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la gestion efficace du projet, les conditions du marché immobilier local et les imprévus potentiels. De plus, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques inhérents, notamment le risque de perte partielle ou totale du capital investi. Afin d'atténuer ces risques, il est essentiel pour les investisseurs de diversifier leur portefeuille en investissant dans plusieurs projets et de suivre attentivement les rapports de performance fournis par Anaxago. Une compréhension approfondie des risques associés à chaque projet est cruciale pour prendre des décisions d'investissement éclairées.

L'essentiel à retenir sur le crowdfunding immobilier avec Anaxago

Le crowdfunding immobilier connaît un fort engouement grâce à des plateformes comme Anaxago qui permettent de diversifier son patrimoine. Avec des rendements historiques attrayants et une gamme de projets variés, cette nouvelle forme d'investissement devrait continuer à séduire les particuliers en quête de placements alternatifs aux performances intéressantes, malgré les risques inhérents.